Hiện nay, nhu cầu thuê nhà ở của người dân tại các thành phố lớn là rất cao. Mặc dù việc thuê nhà đã trở nên phổ biến nhưng việc nắm bắt điều kiện cho thuê nhà khi đi thuê nhà để ở không được nhiều người quan tâm. Trong bài viết này, Gia Bảo Home sẽ cung cấp tới bạn đọc một số thông tin bổ ích giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, hạn chế tối đa rủi ro về tranh chấp khi thuê nhà để ở.
Contents
1. Nhà ở khi cho thuê phải đáp ứng điều kiện gì?
Căn cứ vào Khoản 1 và Khoản 3, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện cho thuê nhà ở như sau:
- Nhà ở không thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu.
- Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà đất không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Theo Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở khi cho thuê không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) nhưng phải có giấy tờ thay thế chứng minh quyền sử dụng. Khoản 9, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh điều kiện cho thuê khi không có Giấy chứng nhận như sau:
“Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.”
Dựa trên quy định trên có thể suy ra chủ sở hữu nếu không có sổ đỏ, sổ hồng thì cần có các loại giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư trường hợp người thuê/mua nhà ở của chủ đầu tư.
- Xem thêm: Nên thuê nhà ở, mua nhà để ở khi nào?
2. Khi cho thuê nhà, các bên cần đáp ứng những điều kiện nào?
Dựa theo Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê và bên cho thuê khi cho thuê nhà cần đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện của bên thuê nhà
Theo Khoản 2, Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê nhà phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đối với trường hợp người thuê nhà là cá nhân trong nước: Cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.
- Đối với trường hợp người thuê nhà là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định.
Điều kiện của bên cho thuê nhà
Theo Khoản 1, Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền.
- Trường hợp bên cho thuê nhà là cá nhân: Cần phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở.
- Trường hợp bên cho thuê nhà là tổ chức: Cần phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
3. Hợp đồng cho thuê nhà có cần công chứng, chứng thực?
Câu trả lời là “Không bắt buộc”. Vì theo Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 cũng chỉ rõ hợp đồng cho thuê nhà là một dạng của hợp đồng cho thuê tài sản được thỏa thuận và thống nhất của hai bên là bên cho thuê và bên thuê.
Trong hợp đồng này quy định bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê còn bên thuê có nghĩa vụ nộp đủ kinh phí thuê nhà hàng tháng. Người thuê nhà có thể sử dụng nhà thuê để ở hoặc để kinh doanh, làm nhà kho có thời hạn miễn tuân thủ điều khoản đã thống nhất trong hợp đồng.
Vì vậy việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu nhằm hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp, kiện cáo trong quá trình thuê nhà.
Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị thực thi về mặt pháp luật, vẫn được pháp luật bảo vệ quyền lợi của các bên.
4. Bên thuê nhà được quyền cho thuê lại nhà đang thuê?
Theo Điều 475, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Tức bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê miễn hạng mục này không vi phạm các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê và có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà định kỳ đúng hạn.
Trường hợp người thuê nhà tự ý cho thuê nhà chưa được chủ sở hữu đồng ý cho thuê lại nhà đang thuê thì được coi là hành vi vi phạm hợp đồng. Hình phạt xử lý sẽ do hai bên thảo luận và quyết định nhưng thường sẽ phạt tài chính hoặc chấm dứt hợp đồng.
Kết luận
Từ những thông tin trên, có thể nhận định bên cho thuê vẫn được phép cho thuê nhà khi chưa có sổ hồng, sổ đỏ nhưng phải có giấy tờ thay thế chứng minh quyền sở hữu. Đồng thời bên cho thuê và bên thuê cần phải nắm rõ các điều kiện, có hợp đồng thuê nhà cụ thể để tránh những rủi ro phát sinh.
