Những thông tin thuận lợi có thể là giả hoặc đúng một phần sẽ được những người tổ chức cuộc chơi tạo ra như thông tin quy hoạch hay dự án trong tương lai tạo ra 1 thị trường buôn bán ảo.
Contents
Phân biệt về “bong bóng” và “bong bóng ảo”
Theo báo cáo của ngân hàng Thụy Sĩ (UBS) về chỉ số “bong bóng” bất động sản năm 2020), những thành phố có thể xem là đang trong tình trạng “bong bóng” gồm Munich và Frankfurt (Đức), Toronto (Canada), Hongkong (Trung Quốc), Paris (Pháp), Amsterdam (Hà Lan) và cả Zurich (Thụy Sĩ). Theo tiêu chí của UBS những thành phố lớn được chọn trong nghiên cứu được chia thành 4 nhóm: bong bóng, trên giá trị, hợp lý, dưới giá trị.
Để có được một căn hộ diện tích vừa phải để sinh sống ở Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh thì cần bao nhiêu năm cho một người làm việc theo kiểu làm công ăn lương?
Nếu muốn lấy tiêu chuẩn là một căn hộ 60m2 với giá trung bình là 50 triệu đồng/m2 thì một người nếu có thu nhập 15 triệu đồng/tháng thì sẽ cần gần 17 năm thu nhập của mình.
Nếu so với thế giới thì con số này gần với nhóm dẫn đầu, ngang với “Thủ đô ánh sáng” Paris và thấp hơn một chút khi so với Hong Kong (Trung Quốc).
Những gì tồn tại ắt hẳn phải có lý do của riêng nó. Trong khi đó để tìm được lý do cho những cơn “sốt” đất ở nhiều tỉnh, thành ở Việt Nam thì thật khó.
“Bong Bóng” là gì?
Các thành phố xếp vào nhóm “bong bóng” có điểm chung là dân số tăng nhanh. Lý do chính của việc gia tăng dân số có lẻ là bởi các thành phố là trung tâm tạo ra việc làm lớn, thu hút lượng lớn lao động.
Trong một khảo sát gần đây ở Pháp tiêu chí quan trọng để những người tham gia khảo sát về vấn đề thành phố đáng sống là công ăn việc làm, sau đó mới đến điều kiện sống, rồi là cơ sở hạ tầng…
Điều này cũng thấy rõ ở các thành phố châu Âu khác như Munich, Frankfurt hay Amsterdam mấy năm gần đây. Giá nhà đất ở Munich đã tăng tới hơn 8% mỗi năm (dù đã điều chỉnh lạm phát) trong 10 năm gần đây.
Bên cạnh lý do tăng trưởng kinh tế thì lãi suất còn thấp, câu chuyện Brexit cũng được xem là chất xúc tác khiến giá nhà đất ở các thành phố này tăng nhanh như ngựa phi. Các thành phố lớn là trung tâm kinh tế của các nước, thì khả năng cung cấp việc làm được xem là yếu tố then chốt để dân số gia tăng.
Trường hợp ở hai thành phố lớn của Việt Nam là đặc biệt thì cũng chỉ vì có những đặc thù riêng của nó. Ngoại trừ những đặc điểm chung như các thành phố lớn trên thế giới như là trung tâm kinh tế hay thị trường lao động lớn, thì ở Việt Nam các kênh tài sản đầu tư còn nhiều hạn chế. Quay đi quẩn lại thì cũng chỉ có nhà đất và chứng khoán, còn việc vàng và ngoại tệ mạnh chủ yếu mang yếu tố bảo vệ là chính.
Bên cạnh đó, tham nhũng, các dòng tiền không rõ ràng chưa kể các chính sách về thuế cũng là yếu tố khiến cho nhu cầu về nhà đất ở hai thành phố lớn luôn vượt cung.
“Bong bóng” ảo – giả tạo là như thế nào?
Nếu dựa trên tiêu chí như giá nhà trên thu nhập hoặc giá nhà trên giá thuê thì hiện tượng sốt đất thường hay xảy ra ở các tỉnh thành của Việt Nam là một điều không được bình thường. Nếu giá nhà đất tăng theo lần thu nhập của lao động tại chỗ hay giá nhà thuê cũng phải tăng ở mức độ tương ứng, nhưng chỉ trong một thời gian ngắn điều này hoàn toàn là không tưởng.
Do đó chỉ có khả năng đây là hiện tượng đầu cơ, tạo sóng ảo. Những kẻ tổ chức cuộc chơi sẽ tạo ra những thông tin thuận lợi có thể chỉ đúng 1 phần như thông tin quy hoạch, dự án trong tương lai hoặc cũng có thể là giả rồi tạo ra một thị trường mua bán ảo, chuyền từ tay người này sang người khác nhưng chủ thực sự vẫn vậy.
Đã có rất nhiều dự án “bánh vẽ” được dựng lên ở một số tỉnh thành sau đó “sốt nóng” rồi phân lô, mua bán sang tay thì các khu đất dần trở thành những bãi đất hoang. Những nhà đầu tư thứ cấp thấy việc có lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, nếu không đủ lý trí phân tích sẽ sợ mình bỏ lỡ cơ hội (FOMO), từ đó rất dễ rơi vào vòng xoáy.
Nguy hiểm hơn những người đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính nếu trong trường hợp là người cuối cùng “rời tàu” thì không chỉ người đó còn kéo theo bên đã cho vay kể cả các tổ chức tín dụng dính vào các hệ lụy về sau.
Giá nhà/ thu nhập cũng được nhìn nhận ở góc độ giá cổ phiếu với chỉ số P/E.
Giá P/E cao khi doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng cao, nhưng thu nhập trung bình của những người lao động ở một địa bàn nào đó rất khó để tăng trưởng nhanh như lợi nhuận của doanh nghiệp.
Cách điều tiết “bong bóng”
Vì vậy chính phủ nhiều nước luôn cẩn trọng kiểm soát giá nhà đất để không bị rơi vào tình trạng “bong bóng” căng. Vì nếu “bong bóng” vỡ, trong trường hợp tài sản của người dân có tỷ trọng cao trong bất động sản thì giá trị ròng của tài sản sẽ bị giảm rất nhanh và bất ngờ, chúng có thể gây ra khủng hoảng nếu như tài sản được hình thành từ vốn vay.
Nhiều chính phủ đã phát triển các thành phố vệ tinh để làm giảm áp lực nhu cầu nhà ở trong các thành phố lớn, ngoài ra còn phát triển hệ thống giao thông công cộng tốc độ cao nhằm kết nối các thành phố này với thành phố trung tâm với khoảng cách 100-200 km vẫn có thể đi về hàng ngày được.
Nhiều nước còn đang thực hiện chính sách phát triển các thành phố mới ở vùng ven và dịch chuyển việc làm ra khỏi trung tâm thành phố.
Sẽ là rất cần thiết khi nhà nước có sự can thiệp để kiểm soát “bong bóng” bất động sản, vì sự ổn định của kinh tế cũng như muốn thu hẹp sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở của người dân.
Ngoài ra để điều tiết “bong bóng” bất động sản hiệu quả thì có lẽ cần phải đánh trực tiếp vào lợi ích kinh tế qua chính sách thuế khuyến khích các vùng vệ tinh, thành phố có quy mô vừa, hay siết khu trung tâm bên cạnh các chính sách quy hoạch.
