“Đòn bẩy tài chính” là thuật ngữ được sử dụng thường xuyên và là biện pháp hiệu quả khi đầu tư bất động sản. Vậy đòn bẩy tài chính là gì? Dùng đòn bẩy tài chính mua nhà đất có phải là giải pháp thông minh?
Contents
Đòn bẩy tài chính là gì?
Đòn bẩy tài chính được hiểu là việc sử dụng vốn vay để đầu tư mà không cần sử dụng hoàn toàn vốn tự có để đem lại lợi nhuận cho bản thân. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan sẽ giúp mang lại nguồn lợi rất lớn và ngược lại, nếu sử dụng không đúng cách thì sẽ có rủi ro.
Công thức tính đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính được tính theo công thức:
DFL = (∆ EPS/EPS₀) / (∆ EBIT/EBIT₀)
Trong đó:
- DFL là độ lớn của đòn bẩy tài chính;
- EBIT là lợi nhuận trước thuế và lãi vay;
- EPS là lợi nhuận của vốn chủ sở hữu.
Để tính đòn bẩy tài chính sau khi có thêm khoản lãi vay phải trả ( I ), ta sẽ được công thức mới:
DFL =(EBIT₀/EBIT₀₋₁) = (Qx(p-v)-F)/(Qx(p-v)-F-1)
Trong đó:
- F: chi phí cố định (không bao gồm lãi vay);
- v: chi phí biến đổi trên 1 đơn vị sản phẩm;
- p: giá bán;
- Q: số lượng sản phẩm;
- I: lãi vay phải trả.
Lợi ích của đòn bẩy tài chính.
Giúp nhà đầu tư tối ưu dòng tiền: Nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn bằng cách cho thuê bất động sản vừa mua, giúp chi trả cho khoản vay trả góp, cân bằng dòng tiền ròng.
Chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường BĐS luôn là nơi có nhiều biến động, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng.
Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi: Ưu đãi khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, có thể linh động lựa chọn mức lãi suất với kỳ hạn ưu đãi thích hợp.
Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh toán: Chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán để giảm thiểu rủi ro thanh toán xuống mức thấp nhất.
Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả: Chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp.
Rủi ro của đòn bẩy tài chính
Sử dụng đòn bẩy tài chính trong BĐS mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng cũng không thể tránh được những rủi ro tiềm ẩn.
- Đòn bẩy tài chính là “con dao hai lưỡi”: Nếu nhà đầu tư tính toán không chuẩn xác sẽ dẫn đến khó khăn trong việc mua bán BĐS, gây ra sự trì trệ vốn và lãi vay. Nếu là người không có vốn cố định thì đây cũng là dấu chấm hết cho việc kinh doanh của bạn.
- Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Nếu không nắm rõ và thấu hiểu những chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng sẽ khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm và khả năng rủi ro sẽ tăng cao.
- Thị trường BĐS nhiều biến động: Giá cả nhà đất lên xuống thất thường có ảnh hưởng nhất định tới đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà. Nếu giá cả tụt dốc hoặc đóng băng thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phản tác dụng và không mang lại lợi nhuận.
Phương pháp sử dụng kỹ năng đòn bẩy tài chính trong bất động sản hiệu quả
Để sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả nhà đầu tư cần nắm rõ một vài nguyên tắc sau:
Thứ nhất: phải có sản phẩm trước khi nghĩ đến vấn đề đòn bẩy: tức là phải lựa chọn được sản phẩm BĐS tiềm năng, có khả năng sinh lợi đầu tư.
Thứ hai: nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng.
Thứ ba: đặt ra những quy định chung trước khi cùng mua dự án: Nếu từ 2 người cùng góp vốn mua BĐS và vay ngân hàng thì cần đặt ra các quy tắc về thời gian thoát hàng, lợi nhuận…
Khi dùng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng, nhà đầu tư nên xem kỹ hợp đồng tín dụng, số lãi phải trả mỗi tháng,… trước khi đi đến quyết định có nên vay hay không.
Với những thông tin về đòn bẩy tài chính chúng tôi cung cấp phía trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về ý nghĩa của đòn bẩy tài chính trong kinh doanh. Chúc các bạn có lựa chọn thông minh khi vận dụng đòn bẩy tài chính và mang lại lợi nhuận cao cũng như hạn chế khả năng gặp phải rủi ro.
