Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng?

Mat do xay dung1

Mật độ xây dựng là một trong số những thông số kỹ thuật quan trọng trong xây dựng mà bất cứ chủ đầu tư  nào cũng cần chú ý để công trình xây lên theo đúng quy định của Nhà nước. Vậy mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng? Tất cả sẽ được giải đáp ngay trong bài viết này!

Mật độ xây dựng là gì? 

Mật độ xây dựng là khái niệm cho biết tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Mật độ xây dựng không tính tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình có quy mô nhỏ như: tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm diện tích không gian cụ thể trên mặt đất).

Mật độ xây dựng là gì? 
Mật độ xây dựng là gì?

Phân loại mật độ xây dựng

Căn cứ vào “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Cụ thể là:

  • Mật độ xây dựng thuần là khái niệm chỉ tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời có quy mô nhỏ như tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Lưu ý: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác như sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu.

  • Mật độ xây dựng gộp là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất bao gồm cả: sân, lối đi, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong một khu vực đô thị cụ thể.

Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó: 

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) tính dựa theo hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở… 
  • Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).

Mật độ xây dựng tối đa

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

  • Đối với nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, mật độ xây dựng tối đa được thể hiện qua bảng:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)

≤ 90 100 200 300 500 ≥ 1000
Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 70 60 50 40

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

  • Đối với nhóm nhà chung cư thì mật độ xây dựng tối đa dựa theo diện tích lô đất và chiều cao công trình thể hiện qua bảng:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2
≤ 16 75 65 63 60
19 75 60 58 55
22 75 57 55 52
25 75 53 51 48
28 75 50 48 45
31 75 48 46 43
34 75 46 44 41
37 75 44 42 39
40 75 43 41 38
43 75 42 40 37
46 75 41 39 36
> 46 75 40 38 35

Lưu ý: Đối với lô đất xây dựng công trình có chiều cao trên 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. 

  • Đối với công trình dịch vụ – công cộng như giáo dụng, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng thì mật độ xây dựng thuần tối đa là 40%
  • Đối với lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị thì mật độ xây dựng thuần tối đa được biểu thị qua bảng sau:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2
≤16 80 70 68 65
19 80 65 63 60
22 80 62 60 57
25 80 58 56 53
28 80 55 53 50
31 80 53 51 48
34 80 51 49 46
37 80 49 47 44
40 80 48 46 43
43 80 47 45 42
46 80 46 44 41
> 46 80 45 43 40

Lưu ý: Đối với lô đất xây dựng công trình có chiều cao trên 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu đặc biệt đã được xác định trong quy hoạch cao hơn gồm kiến trúc cảnh quan và điểm nhấn đô thị).

  • Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép áp dụng chiều cao trung bình. 
  • Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế và tháp cao phía trên công trình thì mật độ xây dựng tối đa được áp dụng riêng với phần đế công trình. Còn phần tháp cao phía trên sẽ được tính theo chiều cao xây dựng tương ứng và phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
  • Đối với lô đất xây dựng nhà máy, kho bãi, mật độ xây dựng thuần tối đa là 70%.
  • Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

Những lưu ý về quy định mật độ xây dựng thuần

  1. Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng lô đất xây nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất  ≤ 100m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
  2. Trường hợp khu vực quy hoạch không đảm bảo quỹ đất sử dụng để xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa nhưng không vượt quá 60%.
  3. Đối với các khu vực cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc bản thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Quy định về mật độ xây dựng hiện nay
Quy định về mật độ xây dựng hiện nay

Mật độ xây dựng gộp

  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của đơn vị là 60%.
  • Đối với khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort), mật độ xây dựng gộp tối đa là 25%.
  • Đối với khu công viên, mật độ xây dựng gộp tối đa là 5%.
  • Đối với khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân golf), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được pháp luật quy định tùy theo chức năng, mật độ xây dựng gộp tối đa không quá 5%.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *