Mua bán đất quy hoạch sẽ thường gặp nhiều bất lợi, đặc biệt là khi bạn muốn tách thửa, chuyển nhượng hay có nhu cầu làm sổ đỏ,… Vậy, mua phải đất quy hoạch có trả lại được không? Cùng tìm hiểu ngay cách xử lý ở bài viết sau đây.
Contents
Thế nào là đất quy hoạch
Luật đất đai năm 2013, Khoản 2, Điều 3 đã quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Từ đó, có thể hiểu đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương. Trong đó, phổ biến nhất là quy hoạch đất để thi hành các công trình giao thông, xây dựng khu dân cư, đô thị, công trình công cộng, công trình phúc lợi xã hội,…
Mua đất quy hoạch được trả lại trong trường hợp nào?
Có 2 trường hợp người mua được trả lại theo quy định, đó là:
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng có cam kết đất không thuộc quy hoạch.
Khi tiến hành trao đổi đất giữa người bán và người mua thì cần có một hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đã ghi rõ diện tích đất mua bán không nằm trong quy hoạch, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, nhà đất không bị thế chấp, giấy tờ nhà đất hợp pháp…
Nếu người mua phát hiện đất thuộc diện quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền cho mình. Bên mua sẽ trả lại đất cho bên chuyển nhượng.
Nếu bên mua không chịu bồi thường và trả lại đất, bên nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Trường hợp 2: Hợp đồng không quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người nhận chuyển nhượng (tuy nhiên, trường hợp này hầu như không xảy ra trên thực tế).
Qua đó, chỉ có 2 trường hợp người mua được trả lại đất nếu lỡ mua phải đất quy hoạch. Nếu không thuộc 1 trong 2 trường hợp trên thì người mua có thể “mất trắng”. Vì vậy, cần hết sức cẩn trọng, xem xét và nắm rõ nội dung trong hợp đồng mua bán để tránh những tổn thất không đáng có.
Các quyền của người sử dụng đất khi mua đất quy hoạch.
Khi mua đất thuộc dạng quy hoạch, người sử dụng đất có những quyền sau:
Được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện sau:
- Có sổ đỏ hoặc sổ hồng hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, ngoại trừ duy nhất trường hợp không có sổ đỏ vẫn được bồi thường.
- Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất cụ thể: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”.
Như vậy, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thuộc quy hoạch mà tài sản hợp pháp gắn liền với diện tích đất bị thiệt hại thì chủ tài sản sẽ được bồi thường, ví dụ như cây trồng bị chặt bỏ, nhà ở bị đập dỡ,…
Đất quy hoạch có thể chuyển nhượng hoặc cho tặng
Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 nêu rõ, đất thuộc quy hoạch được chia làm hai trường hợp:
– Trường hợp 1: Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ở trường hợp này, nếu đất thuộc dạng quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng của cấp huyện thì chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền trên tài sản của mình như chuyển nhượng, cho, tặng,…
Trường hợp 2: Đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu đất thuộc dạng quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đó; Người sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng các quyền của mình nhưng không được xây mới, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo lại nhà ở thì phải được sự cho phép của chính quyền địa phương.
Đất quy hoạch có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, đồng thời đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng, nhà ở đó.
Sau ba (03) năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Kết luận: Nếu lỡ mua phải đất thuộc dạng quy hoạch thì người nhận chuyển nhượng chỉ được trả lại đất trong trường hợp có quy định rõ về vấn đề này trong hợp đồng mua bán hoặc không có quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý.
Nếu thuộc trường hợp không được nhận lại đất thì người nhận chuyển nhượng cần nắm được các quyền khi đất thuộc dạng quy hoạch để tránh những tổn thất, bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.
Vì vậy, trước khi quyết định ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, người nhận chuyển nhượng cần nắm được những vấn đề liên quan đến khu đất đó để tránh những rắc rối sau này.
