Theo Luật nhà ở mới nhất hiện nay, người nước ngoài đã được phép mua nhà nhưng để được sở hữu nhà đất tại Việt Nam, đối tượng này vẫn phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Vậy đó là những điều kiện nào? Người nước ngoài muốn sở hữu nhà đất tại Việt Nam cần chuẩn bị những loại giấy tờ, hồ sơ pháp lý nào? Hãy cùng tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây.
Contents
- 1 1. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- 2 2. Hình thức người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
- 3 3. Điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
- 4 4. Số lượng sở hữu và thời hạn sử dụng
- 5 5. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có được cấp sổ đỏ?
- 6 6. Mua nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài thanh toán theo hình thức nào?
- 7 7. Người nước ngoài có được vay ngân hàng mua nhà tại Việt Nam?
- 8 8. Thủ tục người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
- 9 9. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần nộp thuế, phí gì?
1. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 159, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ những đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan khác.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Hình thức người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam được pháp luật Nhà nước hiện hành cho phép được sở hữu nhà ở dưới hai hình thức sau:
- Mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoại trừ khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ Việt Nam.
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở là căn hộ chung cư, nhà ở trong dự án xây dựng liền kề, dự án có chủ đầu tư và không được mua ngoài khu vực này.
3. Điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Theo Điều 74, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở, điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
- Đối với cá nhân
- Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
- Có hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.
- Đối với tổ chức
Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng thuê mua, mua nhà ở.
4. Số lượng sở hữu và thời hạn sử dụng
Số lượng nhà ở được sở hữu
- Đối với căn hộ chung cư thì người nước ngoài được phép sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư theo bất cứ hình thức mua, nhận thừa kế, cho tặng theo pháp luật Việt Nam.
- Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự), trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường người nước ngoài chỉ được mua, nhận thừa kế, cho tặng và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Thời hạn sử dụng
- Đối với cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở theo các giao dịch hợp đồng mua, nhận thừa kế, cho tặng thì thời hạn sở hữu không quá 50 năm, tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà theo thời gian thỏa thuận trong các hợp đồng nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư được cấp, gồm cả thời gian được gia hạn.
- Nếu có nhu cầu sử dụng thêm, cá nhân người nước ngoài có thể gia hạn thêm thời gian trước khi hết hạn sở hữu nhà 3 tháng bằng cách nộp đơn xin đề nghị gia hạn và bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở. Tuy nhiên, chỉ được gia hạn thêm 01 lần và tối đa là 50 năm.
- Trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân người nước ngoài có nhu cầu bán, chuyển quyền thừa kế, cho tặng ở cho cá nhân nước ngoài khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên nhận tặng cho, bên mua chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu còn lại, nếu chủ sở hữu mới có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn.
5. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có được cấp sổ đỏ?
Câu trả lời là “Có” với trường hợp cá nhân người nước ngoài thuộc diện được sở hữu, đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức thuê mua, mua nhà ở. Trường hợp cá nhân người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân đó sẽ được cấp sổ đỏ, sở hữu nhà ở lâu dài và được đảm bảo đầy đủ các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
6. Mua nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài thanh toán theo hình thức nào?
Pháp luật Việt Nam quy định, người nước ngoài muốn mua, thuê, thừa kế, nhận tặng nhà ở tại Việt Nam bao gồm căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng sẽ thanh toán tiền nhà theo một trong các hình thức sau:
- Mở tài khoản tại ngân hàng ở Việt Nam và sử dụng tài khoản đó thanh toán tiền mua nhà cho bên bán.
- Chuyển tiền trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của bên bán. Bên bán nhà liên hệ với ngân hàng để chuyển đổi ngoại tệ thành tiền Việt Nam.
- Chuyển tiền mặt qua ngân hàng cho bên bán.
Lưu ý: Đối với hình thức thuê mua nhà ở, người nước ngoài muốn thuê phải thanh toán trước cho bên mua 20% giá trị nhà ở. Trường hợp người thuê có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở.
Số tiền còn lại sẽ được chia thành từng tháng trong thời gian nhất định và người thuê phải có nghĩa vụ tài chính và sau thời gian đó, người thuê mua mới có quyền sở hữu đối với căn nhà ở đã thanh toán thành công.
7. Người nước ngoài có được vay ngân hàng mua nhà tại Việt Nam?
“Có”. Để được vay vốn ngân hàng mua nhà tại Việt Nam, cá nhân người nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, đồng thời chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Chứng minh bản thân có khả năng hoàn trả số tiền đã vay cho ngân hàng trong thời hạn cam kết.
- Chứng minh được các hoạt động kinh doanh hoặc công việc hiện tại của mình là khả thi, có hiệu quả cũng như phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam.
- Chứng minh được việc sử dụng nguồn vốn vay hợp pháp (giấy tờ nhà đất, hợp đồng mua bán, giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng nhà ở để làm gì? Nếu dùng kinh doanh thì có hợp pháp không?,…)
- Cam kết thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Sau khi hoàn tất thủ tục vay vốn, hồ sơ của người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được ngân hàng xem xét và quyết định cho vay vốn mua nhà hay không.
8. Thủ tục người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Bước 1: Lập hợp đồng và ký kết hợp đồng
Căn cứ theo Điều 120 và Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở gồm những nội dung chính sau đây:
- Họ, tên của cá nhân; tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
- Quyền, nghĩa vụ của các bên.
- Thời hạn, phương thức thanh toán tiền.
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới.
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; diện tích sàn xây dựng căn hộ.
- Cam kết của các bên.
- Các thỏa thuận khác.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng,
- Ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có), ghi rõ chức vụ của người ký.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà ở sau khi ký kết phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch này.
Bước 3: Đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Hai bên mua bán nhà ở thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Riêng với trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, ngoại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Mẫu 04/ĐK (quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).
- Bản sao các giấy tờ chứng minh hình thành nhà ở hợp pháp.
Nơi nộp hồ sơ:
Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở.
Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ:
- Trường hợp 1: hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì sau 03 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thông báo hoàn trả và hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
- Trường hợp 2: hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận và trao trả Giấy chứng nhận cho người có yêu cầu.
9. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần nộp thuế, phí gì?
- Tiền sử dụng đất: Thông thường, tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu giá vốn và phần lớn các chủ đầu tư thường đưa ra giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất.
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): Loại thuế này chiếm 10% trên giá bán. Chủ đầu tư khi niêm yết, thông báo giá bán thường có ghi chú “giá bán đã bao gồm VAT” hoặc “giá bán chưa bao gồm VAT”. Người mua nên lưu ý điều này.
- Phí trước bạ: Phí trước bạ phải đóng bằng 0,5% giá trị căn hộ khi đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Các khoản phí khác: Người mua nhà thường phải nộp thêm các khoản thuế, phí khác như phí lập bản đồ địa chính, phí hành chính, dịch vụ, phí đo vẽ căn hộ, thửa đất.
Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với các khoản thuế này, người nước ngoài có thể nộp trực tiếp hoặc ủy quyền cho bên thứ 3 kê khai và nộp thuế tại văn phòng cấp quận, huyện nơi có nhà ở.
