Khi bắt tay lập danh sách Top 5 công ty xây dựng ở Đống Đa nên tham khảo, chúng tôi nhận ra một điều khá thú vị. Phần khó nhất không phải là thiếu lựa chọn. Chỗ khó nằm ở việc chọn đúng nhóm thầu, đúng loại công trình, ngay từ cuộc gọi đầu tiên.
Đống Đa có đủ kiểu đơn vị, từ công ty nhận nhiều dự án lớn cho tới nhóm thợ chuyên sửa vặt trong ngõ. Cả hai đều có chỗ đứng riêng. Vấn đề là bạn gọi đúng người cho đúng việc hay không. Đội ngũ chúng tôi làm nghề đủ lâu để thấy nhiều gia chủ mất cả tháng chỉ vì gọi sai nhóm ngay từ đầu.
Bài này không nhằm quảng cáo cho bên nào. Chúng tôi muốn chia sẻ cách phân nhóm nhà thầu, cách tự xác minh và những bẫy hay gặp khi cải tạo nhà phố trong nội thành. Cuối bài có vài tình huống thực tế mà đội ngũ từng chứng kiến khi tư vấn cho gia chủ ở khu vực này.
Vì sao nhiều gia chủ ở Đống Đa chọn sai nhà thầu
Đa số khách tìm đến chúng tôi đều kể cùng một câu chuyện. Họ mất hai đến ba tuần chỉ để gọi báo giá khắp nơi. Ban đầu họ gọi tràn lan, từ công ty chuyên nhà cao tầng cho tới thợ sửa nhà gần chợ. Sau đó họ mang các tờ báo giá đặt cạnh nhau và so tổng giá với nhau. Nghe thì có vẻ nhanh, nhưng thực ra đây là cách tốn thời gian nhất.
Mỗi đơn vị báo giá theo một kiểu khác hẳn. Có nơi ghi trọn gói một cục, khó tách ra để so. Có nơi tách từng hạng mục nhỏ, đọc đã thấy mệt. Bạn tưởng mình đang so cùng một thứ, nhưng thật ra không phải. Một bên chưa tính điện nước âm tường, bên kia chưa gồm chi phí tháo dỡ. Khi vào thi công, các khoản thiếu đó nổi lên thành phát sinh.
Đặc thù khu vực khiến chuyện chọn sai nhóm càng tai hại. Đống Đa phần lớn là nhà phố liền kề, mặt tiền hẹp và nằm sâu trong ngõ. Các phường như Văn Chương, Khương Thượng hay Thịnh Quang có đoạn ngõ chỉ đủ một xe ba gác len qua. Xe tải lớn chở vật tư không vào được, buộc phải chuyển tải bằng xe nhỏ. Chi phí vận chuyển vì thế đội lên đáng kể, mà khoản này hiếm khi được ghi rõ từ đầu.
Rất nhiều gia đình cải tạo trong lúc vẫn đang ở. Nghĩa là thợ làm tầng một, cả nhà vẫn ngủ trên tầng hai. Tiếng đục, bụi, giờ giấc thi công và chuyện hàng xóm phản ứng đều phải tính trước. Đơn vị chưa từng làm nhà đang ở sẽ không lường được những chuyện này.
Trước khi bấm số điện thoại của bất kỳ ai, bạn nên tự trả lời ba câu hỏi. Một là công trình của bạn thuộc loại nào, cải tạo từng phần hay xây mới. Hai là ngân sách dự kiến bao nhiêu và bạn chịu được phát sinh tối đa bao nhiêu phần trăm. Ba là bạn muốn một đơn vị làm trọn gói hay tách riêng thầu xây và đơn vị nội thất. Trả lời xong ba câu này, bạn tiết kiệm được kha khá thời gian.
Tiêu chí thật để lọc công ty xây dựng ở Đống Đa
Khi khách hỏi chúng tôi đơn vị nào tốt nhất, câu trả lời thật thà là không có đơn vị tốt nhất. Chỉ có đơn vị phù hợp nhất với loại việc của bạn. Một công ty làm nhà cao tầng rất giỏi vẫn có thể là lựa chọn tồi cho căn nhà 35 m² trong ngõ Thịnh Quang. Ngược lại, tổ thợ quen việc nhỏ sẽ đuối nếu bạn cần xây mới bốn tầng.
Tiêu chí đầu tiên là năng lực đúng loại công trình. Bạn nên hỏi thẳng trong mười hai tháng gần đây, đơn vị làm bao nhiêu công trình cùng dạng với nhà mình. Con số này quan trọng hơn cả số năm thành lập hay văn phòng to nhỏ. Đã làm nhiều dự án cùng loại, đội thợ sẽ có sẵn cách xử lý tình huống quen thuộc. Nhờ vậy tiến độ thường sát với cam kết hơn.
Tiêu chí thứ hai là kinh nghiệm với điều kiện thi công đặc thù. Bạn thử hỏi họ xem ngõ nhà em rộng 1,5 m thì vật tư đưa vào bằng cách nào. Đơn vị từng làm trong ngõ Đống Đa sẽ trả lời rành mạch. Họ có thể nói dùng xe cải tiến, dỡ vật tư ở đầu ngõ rồi chuyển tay theo từng đợt nhỏ. Cách trả lời cho bạn biết nhiều hơn cả hợp đồng dày mười trang.
Tiêu chí thứ ba là năng lực pháp lý. Với cải tạo nhỏ không thay đổi kết cấu, hồ sơ thường đơn giản. Nhưng nếu bạn đụng tới kết cấu chịu lực, nâng tầng hoặc thay đổi mặt tiền, giấy phép xây dựng là bắt buộc. Điều khoản về phát sinh trong hợp đồng cũng phải rõ. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, hợp đồng tốt dành riêng một mục cho phát sinh. Trong đó ghi rõ phát sinh do nguyên nhân nào thì ai trả, cách báo và duyệt trước khi làm.
Tiêu chí cuối là quy trình giám sát và bảo hành. Hãy hỏi ai là người theo công trình mỗi ngày, bao lâu gửi ảnh báo cáo một lần, và bảo hành gồm những gì. Bảo hành chỉ phần thô hay gồm cả điện nước, chống dột, nứt tường? Thời hạn bao lâu? Đơn vị nghiêm túc luôn có câu trả lời soạn sẵn, không phải nghĩ tại chỗ.
Phân nhóm nhà thầu theo quy mô công trình
Để bạn dễ hình dung, chúng tôi thường chia nhà thầu trên địa bàn thành ba nhóm theo quy mô và loại việc. Cách phân nhóm này giúp bạn gọi đúng người ngay từ đầu, thay vì gọi tràn lan rồi tự rối.
Nhóm thứ nhất là các công ty đa dự án. Họ thường nhận xây mới nhà nhiều tầng và đôi khi cả công trình thương mại. Nhóm này có bộ máy quản lý riêng, quy trình an toàn lao động và hợp đồng chặt chẽ. Đổi lại, đơn giá cao hơn và họ ít mặn mà với công trình cải tạo vài chục mét vuông.
Nhóm thứ hai chuyên nhà phố nội thành. Đây là nhóm nhiều khách của chúng tôi chọn nhất. Họ quen điều kiện thi công chật, biết ngõ nào xe tải vào được theo giờ nào. Họ cũng có cách chia giai đoạn để gia đình vẫn sinh hoạt được trong lúc thi công.
Nhóm thứ ba là các đơn vị nhỏ, nhận sửa từng phần như sửa bếp, thay phòng ngủ, chống dột. Với nhóm này, bạn gần như là người giám sát chính. Hợp đồng thường đơn giản, thời gian thi công ngắn, nhưng bạn phải theo sát hơn.
Nhìn cách phân nhóm này, bạn sẽ thấy một điều thú vị. Nhóm một và nhóm ba không cạnh tranh nhau, vì phục vụ hai loại nhu cầu khác hẳn. Sai lầm hay gặp là gọi nhóm ba cho việc của nhóm hai, hoặc ngược lại. Cả hai đều dẫn tới đội chi phí hoặc kéo dài tiến độ.
Nếu bạn đang cần thêm phương án bố trí không gian, các bài tổng hợp theo cùng cách phân nhóm như danh sách công ty thiết kế nội thất ở Thanh Xuân và đơn vị thiết kế nội thất ở Cầu Giấy có thể dùng làm tham chiếu khi bạn so nhiều nhóm nhà thầu khác nhau.
Nhóm công ty đa dự án: hợp với ai, hạn chế gì
Nhóm này hợp với bạn khi công trình đủ lớn. Ví dụ nhà bạn có ba bốn tầng, kết cấu phức tạp, cần hồ sơ thiết kế chỉn chu. Khi đó, một công ty đa dự án thường là lựa chọn hợp lý. Họ có đội giám sát riêng, quy trình an toàn lao động và hợp đồng chặt.
Hạn chế của nhóm này nằm ở chi phí và thời gian chờ. Đơn giá thường cao hơn nhóm chuyên nhà phố, vì chi phí quản lý và bộ máy lớn hơn. Nếu công trình của bạn chỉ vài chục mét vuông cải tạo, họ có thể từ chối hoặc xếp lịch rất lâu. Chúng tôi từng chứng kiến khách chờ sáu tuần mới có đội xuống đo, trong khi việc chỉ là sửa lại phần mái. Với nhu cầu nhỏ, thời gian chờ ấy đôi khi tốn hơn cả tiền chênh lệch.
Cách tự kiểm chứng nhóm này tương đối dễ, vì họ thường công khai nhiều thứ trên website. Bạn xem danh sách dự án đã bàn giao, chú ý các dự án có ảnh thi công chứ không chỉ ảnh hoàn thiện. Bạn cũng có thể hỏi trực tiếp phòng dự án về một công trình tương tự đã làm ở khu vực Đống Đa.
Nhóm chuyên nhà phố, cải tạo trong ngõ Đống Đa
Điểm mạnh của nhóm này nằm ở kinh nghiệm xử lý hiện trường. Họ biết ngõ nào xe tải vào được theo giờ nào, biết cách thỏa thuận giờ thi công với hàng xóm. Họ cũng biết chia giai đoạn để gia đình vẫn sinh hoạt được. Có đơn vị còn có quy trình làm việc ban đêm cho các hạng mục gây tiếng ồn lớn, để sáng hôm sau hàng xóm không phản ứng. Những chi tiết này không nằm trong bảng báo giá, nhưng lại quyết định công trình có trôi chảy hay không.
Hạn chế của nhóm này là không phải đơn vị nào cũng có đội giám sát riêng. Có nơi chủ thầu trực tiếp đứng công trình mỗi ngày. Có nơi thuê khoán từng tổ thợ và giao giám sát cho tổ trưởng. Cả hai mô hình đều tồn tại và đều có thể ra kết quả tốt. Nhưng bạn cần biết mình đang làm việc với ai. Nếu là thuê khoán, hãy yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm chất lượng từng hạng mục.
Một lưu ý từ kinh nghiệm của chúng tôi là với nhà phố cũ, đừng tin con số trong bảng dự toán đầu tiên. Phải khảo sát hiện trạng mới biết tường có ẩm, sàn có lún, hay hệ thống điện cũ có đủ tải hay không. Cách chọn vật liệu sàn và chi tiết hoàn thiện cho nhà cũ nên được bàn ngay từ bước này. Bạn có thể tham khảo thêm gợi ý chọn vật liệu sàn chống trơn cho nhà người lớn tuổi nếu nhà có người già sinh sống.
Cách tự xác minh một công ty xây dựng trước khi ký
Chúng tôi luôn nói với khách đừng tin lời giới thiệu, hãy tin vào những gì bạn tự kiểm tra được. Bốn bước dưới đây mất khoảng một tuần, nhưng giúp bạn tránh được những cú phát sinh tốn kém về sau.
Đầu tiên, kiểm tra website và fanpage còn hoạt động không. Điều này nghe đơn giản nhưng rất hữu ích. Đơn vị còn làm ăn thường cập nhật dự án thực tế, có ảnh thi công và ngày tháng cụ thể. Nếu fanpage im lặng hai năm, hoặc ảnh toàn hình render không có ảnh hiện trường, bạn nên thận trọng.
Bước hai, gọi điện hỏi trực tiếp về công trình tương tự đã làm ở Đống Đa. Hỏi cụ thể làm ở phường nào, quy mô bao nhiêu mét vuông, hạng mục gồm những gì, thi công mất bao lâu. Đơn vị thật sự làm trong khu vực sẽ trả lời trôi chảy. Đơn vị chỉ nhận rồi thuê lại sẽ nói chung chung hoặc lái sang vấn đề khác.
Bước ba, xin thông tin khách hàng cũ để tham khảo. Nhiều đơn vị uy tín sẵn sàng cung cấp một hai số điện thoại, dĩ nhiên sau khi xin phép khách. Bạn nên gọi và hỏi đúng ba điều về chất lượng thi công, cách xử lý phát sinh và thái độ khi khách có thắc mắc. Câu trả lời ở mục thứ ba thường là chỉ dấu rõ nhất.
Cuối cùng, yêu cầu bảng dự toán chi tiết theo hạng mục, không nhận bảng chỉ ghi tổng giá. Bảng chi tiết cho bạn thấy khối lượng từng phần, đơn giá nhân công và vật tư có tách riêng không. Nó cũng cho thấy chỗ nào có thể điều chỉnh nếu ngân sách thay đổi. Chúng tôi thường nhắc khách rằng một bảng dự toán tốt là bảng mà bạn đọc xong biết chính xác tiền mình trả cho việc gì.
Sai lầm khiến chi phí cải tạo đội lên ở khu vực Đống Đa
Chuyện đội chi phí ở nhà phố Đống Đa hiếm khi đến từ một nguyên nhân lớn. Nó thường là tổng của nhiều khoản nhỏ, cộng dần theo thời gian thi công.
Sai lầm phổ biến nhất vẫn là chọn theo báo giá thấp nhất mà không đọc kỹ điều khoản phát sinh. Chúng tôi từng gặp khách chọn bên thấp hơn gần một trăm triệu so với các báo giá khác, rồi phát sinh gần đúng số đó khi thi công. Không phải đơn vị rẻ cố tình lừa. Chỉ là bảng giá của họ thiếu quá nhiều hạng mục, và mọi hạng mục thiếu đều trở thành phát sinh.
Kế đến là việc không thống nhất trước về vật tư và phụ kiện. Bạn tưởng gạch ốp lát là gạch loại gì cũng được. Đến lúc chọn, bạn muốn gạch men khổ lớn với giá cao hơn, phần chênh do bạn chịu. Cách chốt gọn nhất là ngay từ đầu đã ghi rõ vật tư theo thương hiệu và mã loại, hoặc theo một danh mục đã chọn mẫu.
Vấn đề kết cấu cũ cũng là khoản khó lường. Nhà phố cũ ở Đống Đa nhiều căn xây hai ba chục năm, kết cấu gạch chịu lực, có khi đã cơi nới vài lần. Người đổ mái bê tông, người làm mái tôn. Khi bóc lớp hoàn thiện mới thấy tường nghiêng, dầm mục hoặc móng yếu. Càng để xử lý muộn, chi phí càng lớn vì phải làm lại phần đã hoàn thiện.
Sai lầm cuối là không phân định rõ phần nào tự làm. Có gia chủ tự mua gạch, tự chọn thiết bị vệ sinh, nhưng không thống nhất tiến độ giao hàng với thầu. Hàng về muộn, thợ phải chuyển sang việc khác, rồi quay lại tốn thêm công. Nếu bạn muốn tự chủ một số phần, hãy lập bảng ai làm gì và mốc thời gian, dán ở công trình để cả hai bên nhìn thấy. Với nhà cũ đang ở, bạn có thể đọc thêm kinh nghiệm sửa nhà từng phần khi vẫn đang ở để giảm ảnh hưởng sinh hoạt.
Khi nào nên tách riêng nhà thầu xây và đơn vị nội thất
Đây là câu hỏi chúng tôi nhận nhiều nhất từ khách cải tạo nhà phố. Tách hay gộp không có câu trả lời phổ quát. Nó phụ thuộc vào quy mô và mức độ gắn kết giữa phần xây và phần nội thất.
Nếu công trình cải tạo lớn, phần thô và hoàn thiện cần chạy song song để tiết kiệm thời gian, việc tách hai đơn vị có thể hợp lý. Phần thô là chuyên môn của nhà thầu xây, còn nội thất gắn tường là chuyên môn của đơn vị nội thất. Mỗi bên làm đúng việc của mình thường cho chất lượng tốt hơn.
Ngược lại, cải tạo nhỏ như thay tủ bếp, sửa phòng ngủ hoặc làm lại một phòng vệ sinh thường gọn hơn nếu một đơn vị làm trọn. Bạn chỉ có một đầu mối, một hợp đồng, một người chịu trách nhiệm. Với việc nhỏ, lợi ích của việc tách thầu không đủ bù cho công sức bạn phải làm cầu nối giữa hai bên.
Dù chọn cách nào, có ba thứ phải chốt trước: ai chịu trách nhiệm đường điện, ai chịu trách nhiệm đường nước và ai xử lý trần thạch cao. Đây là ba khu vực giao nhau, dễ bị đùn đẩy nhất. Nếu nhà bạn cần làm cả kết cấu lẫn nội thất gắn tường trong không gian chật, nên tìm hiểu các giải pháp phối hợp thi công để tránh đục phá lại. Bạn cũng nên xem kỹ chất lượng cốt gỗ trước khi đặt đóng, vì đây là hạng mục hay phát sinh nếu chọn sai vật liệu. Bài đánh giá chất lượng đồ gỗ công nghiệp bên mình có phân tích kỹ phần cốt và bề mặt.
Chi phí tham khảo và cách đọc báo giá
Chúng tôi không đưa ra một mức giá cố định cho cả khu vực Đống Đa, vì mỗi nhà một khác. Nhưng bạn nên biết cách đọc báo giá để tự đánh giá. Một bảng báo giá tốt tách theo hạng mục, gồm phần thô, phần hoàn thiện, điện nước và nội thất gắn tường.
Trong mỗi hạng mục, bạn cần thấy đơn giá nhân công và vật tư tách riêng. Nếu thấy một dòng nhân công xây trát với đơn giá theo mét vuông, bạn sẽ biết khối lượng thực tế bao nhiêu và có thể kiểm tra lại bằng thước. Ngược lại, một dòng ghi xây trát trọn gói, giá thỏa thuận thì không kiểm tra được gì. Chúng tôi khuyên bạn nên hỏi rõ phần nhân công chiếm bao nhiêu phần trăm trong mỗi hạng mục. Đây là chỗ các đơn vị khác nhau nhiều nhất.
Chính sách bảo hành cũng cần hỏi rõ. Bảo hành phần thô thường dài hơn bảo hành phần hoàn thiện. Thời gian xử lý khi phát sinh lỗi quan trọng không kém thời hạn bảo hành. Hãy hỏi thẳng nếu thấm trần sau ba tháng, bao lâu thì có người xuống xử lý. Đơn vị nghiêm túc thường có cam kết cụ thể trong hợp đồng.
Điều cuối cùng, hãy cảnh giác với báo giá trọn gói quá thấp so với mặt bằng chung. Không phải cứ thấp là xấu, nhưng chênh lệch quá nhiều thường có lý do. Có thể là bảng giá thiếu hạng mục, vật tư dùng loại rẻ hơn, hoặc đơn vị đang nhận thêm để giữ chân thợ trong giai đoạn ít việc. Khi quá trình thi công kéo dài, công cụ như theo dõi tiến độ thi công nội thất sẽ giúp bạn kiểm soát deadline và chi phí sát sao hơn.
Vài case chúng tôi từng gặp khi tư vấn cho gia chủ Đống Đa
Có một gia đình ở phường Khương Thượng mua lại căn nhà phố ba tầng cũ và muốn cải tạo toàn bộ. Ban đầu họ gọi ba đơn vị đa dự án vì nghĩ đơn vị lớn sẽ yên tâm hơn. Cả ba đều khảo sát rồi báo giá. Nhưng tới phần chia giai đoạn để gia đình ở lại trong lúc thi công, không đơn vị nào đưa ra phương án cụ thể. Cuối cùng họ chuyển sang một đơn vị chuyên nhà phố nội thành. Đơn vị này đề xuất làm từng tầng một, dựng vách ngăn tạm và bố trí một khu vệ sinh dùng riêng trong thời gian thi công. Cách làm ấy khiến tiến độ dài hơn khoảng hai tuần, nhưng đổi lại gia đình không phải chuyển đi thuê nhà.
Một trường hợp khác ở Văn Chương, khách chỉ muốn sửa lại phòng bếp và thay toàn bộ hệ thống điện. Họ chọn một tổ thợ quen qua giới thiệu, giá rẻ hơn đáng kể. Nhưng khi đục tường để đi dây mới, tổ thợ phát hiện đường ống cấp nước cũ đã mục và rò rỉ. Việc xử lý phát sinh này kéo theo phải đập thêm phần sàn bếp, tốn thêm gần một tháng. Câu chuyện cho thấy với nhà cũ, khảo sát kỹ trước khi ký quan trọng thế nào.
Chúng tôi cũng gặp những khách may mắn hơn. Họ dành trọn một tuần để gọi điện, khảo sát và kiểm tra chéo ba đơn vị. Kết quả là hợp đồng ký xong không phát sinh thêm trong suốt quá trình thi công. Điều họ làm không có gì cao siêu. Họ chỉ kiên nhẫn với bốn bước xác minh ở phần trên, và chịu khó so từng hạng mục thay vì so tổng giá.
Quy trình chọn thầu 3 bước cho gia chủ Đống Đa
Chúng tôi thường tóm gọn cách chọn thầu thành ba bước, đơn giản để bạn áp dụng ngay. Bạn có thể lưu lại và làm theo đúng thứ tự, đừng nhảy bước.
Bước một, xác định loại công trình và ngân sách, rồi khoanh vùng nhóm nhà thầu phù hợp. Bạn dùng cách phân nhóm phía trên để biết nên gọi ai. Nếu công trình của bạn rơi vào ranh giới giữa hai nhóm, hãy gọi cả hai để so cách họ tiếp cận.
Bước hai, liên hệ hai đến ba đơn vị mỗi nhóm, yêu cầu khảo sát thực tế tại nhà. Khảo sát tại nhà rất quan trọng, vì mọi con số trên giấy đều phải đối chiếu với hiện trạng. Bạn để ý cách họ khảo sát. Đơn vị kỹ sẽ đo, chụp ảnh, kiểm tra tường và hệ thống điện. Đơn vị hời hợt chỉ đứng nói chuyện vài phút.
Bước ba, so sánh báo giá, hợp đồng, tiến độ và bảo hành. Chốt sau khi đã kiểm chứng theo bốn cách ở phần trên. Khi so sánh, đừng chỉ nhìn tổng giá. Bạn hãy so cùng một hạng mục giữa các báo giá để thấy chênh lệch nằm ở đâu. Dùng một khung theo dõi chung cho mọi nhà thầu cũng giúp bạn tránh nhầm lẫn.
Câu hỏi thường gặp
Công ty xây dựng ở Đống Đa có nhận cải tạo nhà đang ở không?
Có, và nhiều đơn vị nhận thường xuyên vì đây là loại việc phổ biến trong khu vực. Bạn nên hỏi trước cách họ chia giai đoạn thi công để gia đình vẫn ở được. Cũng nên hỏi giờ làm việc có gây tiếng ồn lớn hay không, và họ có quy trình che chắn bụi cho phần nhà đang sinh hoạt hay không.
Chi phí cải tạo nhà phố ở Đống Đa khoảng bao nhiêu một mét vuông?
Không có một mức chung, vì phụ thuộc vào hạng mục, vật tư và mức độ sửa kết cấu. Cải tạo nhẹ chỉ sơn sửa và thay nội thất gắn tường sẽ khác nhiều so với đập thông tầng hoặc làm lại toàn bộ điện nước. Cách chính xác nhất là yêu cầu khảo sát tại nhà rồi so báo giá theo từng hạng mục giữa hai đến ba đơn vị.
Làm sao biết một công ty xây dựng có thật sự làm ở Đống Đa hay chỉ nhận rồi thuê lại?