Hai báo giá cho cùng một hạng mục sửa mái, chênh nhau gần gấp đôi, là chuyện chúng tôi gặp khá thường xuyên khi làm việc với gia chủ ở Thủ Đức. Top 5 công ty xây dựng ở Thủ Đức nên tham khảo không nên được chọn theo cảm tính hay theo một tấm bảng quảng cáo. Khi nhìn kỹ lại từng trường hợp, lý do hiếm khi nằm ở chỗ bên nào làm tốt hơn. Phần lớn đến từ việc chọn sai nhóm đơn vị ngay từ đầu. Vì vậy, chúng tôi không chỉ liệt kê tên. Trước hết chúng tôi phân nhóm, sau đó mới đi vào cách bạn tự kiểm chứng từng đơn vị.
Thủ Đức nhiều đơn vị, chọn sai nhóm dễ tốn kém hơn bạn nghĩ
Thủ Đức rộng và đa dạng. Bạn sẽ thấy cả khu đô thị mới khang trang lẫn những con hẻm nhà phố đã có tuổi. Năng lực các đơn vị vì thế chênh lệch khá lớn. Một đội quen làm biệt thự nhiều tầng chưa chắc đã làm tốt việc chống thấm cho căn nhà hẻm rộng bốn mét. Ngược lại, thợ sửa nhỏ giỏi cũng không thể gánh phần kết cấu của nhà xưởng.
Tình huống chúng tôi hay gặp nhất là gia chủ hỏi giá cải tạo mặt tiền rồi nhận về ba báo giá khác nhau hoàn toàn. Một năm trước, có anh chủ nhà ở đường Linh Đông nhận ba con số chênh nhau tới hơn hai trăm triệu. Khi chúng tôi cùng anh ngồi đối chiếu, mới thấy một bên tính cả phần sơn lại, một bên chỉ tính phần xây thô, bên còn lại thì chưa đưa vào chi phí chống thấm sân thượng. Nếu không tách rõ phạm vi, việc so giá gần như vô nghĩa.
Vì thế, trước khi chọn tên cụ thể, hãy xác định công trình của bạn thuộc loại nào. Chúng tôi chia thành ba nhóm tương ứng với ba nhu cầu phổ biến: công trình quy mô lớn, cải tạo nhà phố và sửa chữa hoàn thiện nhỏ lẻ.
Tiêu chí chung để đánh giá mọi đơn vị
Trước khi nhìn vào tên tuổi, bạn nên có một bộ tiêu chí thống nhất để áp lên tất cả các đơn vị. Chúng tôi thường dựa vào bốn điểm sau:
- Pháp lý và giấy phép hoạt động rõ ràng, có thể cho bạn xem ngay tại buổi gặp.
- Năng lực thi công đúng loại công trình bạn đang làm, không phải chỉ có một vài dự án gần giống.
- Báo giá, hợp đồng và tiến độ được tách theo từng mốc, dễ đối chiếu.
- Đánh giá từ những công trình đã hoàn thành ngay trong khu vực, nên gặp chủ nhà nếu có thể.
Nhóm 1: Đơn vị quy mô lớn, hợp với biệt thự và nhà xưởng
Nhóm này phù hợp với chủ đầu tư, các dự án nhiều tầng hoặc công trình có hồ sơ thiết kế phức tạp. Điểm mạnh của họ nằm ở năng lực tài chính và quy trình quản lý chặt chẽ. Với một công trình lớn, việc giám sát và nghiệm thu từng giai đoạn quan trọng không kém tay nghề thợ. Bạn sẽ thấy họ làm việc theo biên bản và sơ đồ rõ ràng, và mỗi thay đổi nhỏ về vật liệu đều được ghi lại thành văn bản.
Đổi lại, chi phí thường cao hơn, và thời gian chờ để họ tiếp nhận một công trình nhỏ có thể khá lâu. Đừng vì danh tiếng mà mang một việc sửa mái nhỏ đến đây. Vừa tốn kém, vừa không được ưu tiên, công trình của bạn có thể bị đẩy xuống cuối hàng chờ.
Cách kiểm chứng: xem danh mục dự án trên website, sau đó hỏi trực tiếp về hồ sơ năng lực, cách tổ chức giám sát và quy trình xử lý phát sinh.
Nhóm 2: Đơn vị chuyên nhà phố và cải tạo
Đây là nhóm chúng tôi thấy hợp với đa số gia đình nhất. Họ quen với nhà phố, nhà hẻm, việc cải tạo mặt tiền hoặc thêm một tầng trên nền nhà cũ. Công việc này đòi hỏi sự linh hoạt, bởi nhà cũ luôn có những thứ không ai lường trước được khi mở ra. Một bức tường tưởng chắc lại chứa đường ống cũ, hay một móng cũ không đúng như bản vẽ. Đơn vị giỏi là đơn vị biết dừng lại, báo cho chủ nhà và đề xuất cách xử lý trước khi làm tiếp.
Ưu điểm lớn là bạn dễ trao đổi trực tiếp với người phụ trách công trình, không phải chuyển qua nhiều tầng trung gian. Nhược điểm là quy mô thường nhỏ hơn. Khi công trình lên cỡ lớn, bạn cần kiểm tra kỹ năng lực thi công và đội giám sát của họ.
Cách kiểm chứng: yêu cầu xem công trình thực tế họ đã làm ở Thủ Đức. Nếu được, hãy gặp chủ nhà cũ để hỏi về tiến độ và cách họ xử lý khi có việc phát sinh.
Nhóm 3: Đơn vị sửa chữa và hoàn thiện nhỏ lẻ
Nhóm này làm tốt những việc như sửa mái dột, chống thấm, lát lại nền hay sơn lại nhà. Họ nhận việc nhanh và chi phí thấp, đặc biệt với các hạng mục đơn lẻ mà bạn chỉ cần xử lý dứt điểm trong vài ngày.
Tuy vậy, đừng giao cho họ phần kết cấu như dầm, cột hay móng. Việc đó vượt quá khả năng và ngoài phạm vi kinh nghiệm của họ. Nếu chưa chắc hạng mục của mình có thuộc phạm vi họ làm được hay không, hãy hỏi thẳng. Một câu hỏi rõ ràng lúc đầu sẽ tránh được rắc rối về sau.
Tự kiểm chứng trước khi ký hợp đồng
Đừng ký chỉ vì một buổi gặp gỡ dễ chịu. Hãy đối chiếu thông tin trên website và fanpage với đánh giá từ khách hàng cũ. Gọi điện hỏi trực tiếp về giấy phép, đội ngũ giám sát và người sẽ chịu trách nhiệm trong suốt quá trình thi công. Người đứng ra tiếp khách không nhất thiết là người đứng công trình, nên hãy hỏi rõ điều này.
Yêu cầu báo giá chi tiết theo từng hạng mục. Một con số tổng không cho bạn biết gì về vật liệu, nhân công hay phần nào đang bị tính thiếu. Khi có bảng chi tiết, bạn mới đặt được các báo giá cạnh nhau một cách công bằng. Nếu muốn tìm hiểu thêm về cách chọn vật liệu cho công trình, bạn có thể đọc kinh nghiệm thực tế về vật liệu và phụ kiện xây dựng trước khi làm việc với đơn vị.
Mẹo làm việc an toàn với đơn vị xây dựng
Ghi rõ tiến độ, mốc thanh toán và điều khoản bảo hành ngay trong hợp đồng. Lời hứa bằng miệng rất dễ bị quên khi công trình phát sinh thay đổi, và đến lúc cần đối chứng thì không còn gì để dựa vào.
Hãy chụp ảnh hiện trạng trước khi thi công và theo dõi định kỳ trong quá trình làm. Những tấm ảnh này giúp bạn đối chiếu khi có tranh cãi về khối lượng đã làm, nhất là các phần sẽ bị che khuất sau khi hoàn thiện.
Tránh đặt cọc quá lớn ngay từ đầu. Một mức cọc hợp lý giúp bạn giữ được đòn bẩy khi đơn vị chậm tiến độ. Việc chia thanh toán theo mốc cũng khiến cả hai bên có động lực làm đúng kế hoạch hơn.
Sai lầm thường gặp khi chọn công ty xây dựng
Sai lầm phổ biến nhất là chỉ so giá mà bỏ qua chất lượng vật liệu. Một báo giá thấp bất thường thường đi kèm vật liệu kém hơn, và bạn có thể phải trả tiền cho lần sửa thứ hai. Chúng tôi từng chứng kiến một gia đình tiết kiệm được vài triệu ở phần chống thấm, nhưng chỉ sau một mùa mưa đã phải làm lại toàn bộ.
Tiếp đến là tin vào lời hứa miệng mà không có văn bản. Cuối cùng là không kiểm tra năng lực thực tế của đội thi công, chỉ nghe giới thiệu rồi giao việc. Cả ba lỗi này đều có thể tránh được nếu bạn dành thêm vài ngày để xác minh.
Chi phí tham khảo và cách lập ngân sách
Chi phí phụ thuộc vào diện tích, số tầng, loại vật liệu và từng hạng mục cụ thể. Không có một con số chung nào đúng cho mọi công trình. Vì vậy bạn nên so sánh ít nhất ba báo giá trên cùng một phạm vi công việc, rồi mới đưa ra quyết định.
Hãy dự phòng thêm khoảng 10% cho phát sinh. Với nhà cũ, khoản này nhiều khi không hề thừa, vì những phần khuất như đường ống, kết cấu cũ thường chỉ lộ ra khi bắt đầu thi công.
Câu hỏi thường gặp
Nên chọn công ty xây dựng ở Thủ Đức theo tiêu chí nào trước?
Hãy bắt đầu bằng pháp lý và năng lực đúng loại công trình. Sau đó mới xét đến giá cả và cách phục vụ, vì hai yếu tố này dễ thay đổi theo từng báo giá.
Làm sao biết một đơn vị có giấy phép hoạt động hợp pháp?
Yêu cầu họ cho xem giấy phép kinh doanh và các chứng chỉ liên quan. Nếu họ né tránh hoặc hẹn gửi sau mãi, đó là dấu hiệu bạn nên cân nhắc kỹ. Khi cần đối chiếu cách một đơn vị minh bạch thông tin, bạn cũng có thể xem thêm một số đơn vị thiết kế nội thất uy tín tại Thanh Xuân để so sánh cách họ trình bày hồ sơ.
Sửa nhỏ có cần thuê công ty lớn không?
Thường là không cần. Với hạng mục đơn lẻ như chống thấm hay lát nền, một đơn vị chuyên sửa chữa nhỏ thường làm nhanh hơn và tiết kiệm hơn.
Nên đặt cọc bao nhiêu phần trăm khi ký hợp đồng?
Mức cọc không nên quá lớn so với phần việc đã hoàn thành. Chúng tôi thường khuyên chia theo mốc tiến độ thay vì đặt một khoản lớn ngay từ đầu, để bạn luôn giữ được quyền kiểm soát.