Một trong những thuật ngữ phổ biến khi mua đất và xác định giá đất chính là hệ số K. Tuy nhiên không phải ai cũng biết hệ số K là gì? cũng như cách tính giá đất theo hệ số K như thế nào? Trong bài viết này Gia Bảo Home sẽ giúp các bạn nắm rõ hơn về vấn đề này.
Contents
Hệ số K là gì?
Bản chất của hệ số K chính là hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số K được coi như một trong những căn cứ quan trọng để có thể tính được giá đất khi áp dụng phương pháp hệ số để điều chỉnh và tính giá đất theo khung giá Nhà nước. Hệ số này do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương có đất và được thay đổi theo từng năm và không cố định theo mức nào cả.
Trong trường hợp vị trí đất có hệ số khác so với mức quy định tại khu vực. Khi đó UBND tỉnh sẽ có trách nhiệm điều chỉnh hệ số cao hơn hoặc thấp hơn để phù hợp với với từng trường hợp. Và thay đổi đó sẽ được quy định cụ thể trong quyết định điều chỉnh hệ số giá đất tại địa phương. Bên cạnh đó UBND tỉnh chưa thể quyết định hệ số K trong năm đó thì có thể sử dụng hệ số K trước đó.
Công thức tính hệ số K
Hệ số K được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm.
Công thức hệ số K được tính như sau:
K = Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Ví dụ: hệ số K tại tp. HCM được quy định tại Quyết định số 28/2012/QĐ – UBND. Theo đó, đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở thuộc khu dân cư (do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận) của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số K = 2.
Còn đối với trường hợp diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số K tùy theo khu vực.
Cụ thể:
- K = 4,5: gồm có quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận.
- K = 4: gồm có quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Bình Tân, Thành phố Thủ Đức, quận Tân Phú.
- K = 3,5: gồm có huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Nhà Bè.
Cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số K
Quy trình sẽ được thực hiện theo các như sau:
Khảo sát và thu thập thông tin
- Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin giá đất. (Tối thiểu là 3 mảnh đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm). Nếu như khu vực định giá đất không có đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại những khu vực lân cận, có cùng điều kiện tương tự.
- Đối với vị trí đất xác định được chi phí, các khoản thu nhập thì cần thu thập và khảo sát thông tin tối thiểu với 3 mảnh đất để xác định giá đất.
- Thu thập thêm tất cả thông tin về điều kiện kinh tế, xã hội tại địa phương đó.
Xác định giá đất phổ biến của từng vị trí đất
- Dựa vào những thông tin đã được thu thập trước đó, UBND tỉnh sẽ đưa ra các số liệu thống kê giá đất thị trường đối với từng khu vực.
- Đối với từng vị trí đất thì sẽ xác định giá đất phổ biến trên thị trường. Trong trường hợp giá đất chỉ tập trung vào một khoảng giá thì có thể xác định giá đất bằng cách lấy bình quân số học trong khoảng giá đó.
Xác định hệ số K
Việc xác định hệ số K sẽ căn cứ vào giá đất trên thị trường, giá đất trong bảng giá đất, cũng như điều kiện thực tế của địa phương. Khi thu thập đầy đủ UBND tỉnh sẽ đưa ra hệ số điều chỉnh giá đất.
Trường hợp không thể thu thập đầy đủ thông tin về giá đất thị trường tại địa phương, UBND tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện kinh tế- xã hội, giá đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể được các đơn vị, cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Xác định giá của mảnh đất cần được định giá
Để có thể xác định giá đất của mảnh đất cần được định giá, các bạn chỉ cần áp dụng công thức như sau:
(Hệ số điều chỉnh giá đất) x (Giá đất trong bảng giá đất) = (Giá đất của mảnh đất)
Kết luận
Trên đây là bài viết chia sẻ về hệ số K là gì? cũng như Cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất K. Hy vọng qua những chia sẻ trên đã giúp các bạn biết thêm về các thông tin pháp lý nhà đất đầy đủ và chính xác. Đồng thời cũng biết được trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Từ đó có thể xác định được mức giá của mảnh đất cần định giá chính xác và đầy đủ nhất.
