Chung cư là một loại hình nhà ở được nhiều người quan tâm đầu tư để ở hoặc đầu tư sinh lời. Tuy nhiên khi muốn sang tên hợp đồng mua bán chung cư thì có nhiều trường hợp khác nhau và cần biết những điều kiện cũng như thủ tục hồ sơ cần chuẩn bị theo pháp luật của nhà nước. Vậy điều kiện, trình tự và thủ tục để sang tên hợp đồng mua bán chung cư như thế nào? Cùng tìm hiểu ngay bên dưới bài viết nhé!
Contents
Các dạng mua bán và sang nhượng căn hộ chung cư thường gặp
Hiện tại có 2 dạng mua bán sang tên hợp đồng mua bán chung cư thường gặp như sau:
- Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi đã có hợp đồng mua bán nhưng căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Đây là loại hình mua bán phổ biến nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Với hình thức này thì khi người bán muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư của mình thì cần có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế GTGT của sản phẩm căn hộ. Trường hợp người bán chưa thực hiện hoàn tất các thủ tục thanh toán với chủ đầu tư, các khoản nợ khác (nếu có), hoặc chưa giải chấp ngân hàng (nếu có vay ngân hàng) thì việc mua bán nhà đất sẽ không được phòng công chứng chấp thuận.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư đã có sổ hồng. Trường hợp này việc mua bán không còn liên quan đến chủ đầu tư dự án nhiều nữa. Bên mua và bên bán căn hộ chỉ cần tiến hành các thủ tục mua bán bình thường tại phòng công chứng giống như các sản phẩm nhà riêng hay đất đai khác.
Điều kiện để được thực hiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư
Căn hộ chung cư muốn chuyển nhượng được hợp đồng mua bán cần phải có giấy chứng nhận là sổ đỏ/ sổ hồng. Trong trường hợp căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì sẽ được phép chuyển nhượng qua hình thức sang tên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Nội dung bên trên được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, cụ thể như sau:
- Trường hợp bên mua nhà ở thương mại thuộc diện chưa nộp hồ sơ để đề nghị cơ quan có thẩm để quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và có nhu cầu thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Bên phía nhận hợp đồng chuyển nhượng cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với chủ đầu tư dự án.
- Trình tự, thủ tục, nội dung và mẫu văn bản sang tên chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ xây dựng. Bên chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư – nhà ở thương mại được hướng dẫn chi tiết tại Điều 32 Thông tư 19/2016/Thông tư bộ xây dựng như sau:
- Điều kiện 1: Tổ chức cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư xây dựng chung cư (nhà ở thương mại) chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
- Điều kiện 2: Chưa nộp Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thấp quyền.
Thủ tục, trình tự thực hiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư
Lưu ý: Các thủ tục sang tên hợp đồng mua bán chung cư dưới đây chỉ áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân.
Trường hợp căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ
Trong trường hợp sang nhượng chung cư mini, siêu thị, nhà đất, căn hộ đang trong thời kỳ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì thủ tục sang nhượng sẽ diễn ra theo trình tự các bước như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng sang tên hay thực hiện văn bản chuyển nhượng
Nội dung hợp đồng, căn cứ theo khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 34 của thông tư 19/2016/TT-BXD, gồm các nội dung chính như sau:
- Thông tin chính xác của chuyển nhượng và bên chuyển nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (chung cư) với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn thanh toán và phương thức thanh
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng mau bán chung cư.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
Các bên có thể tham khảo, thỏa thuận và sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo sao cho phù hợp. Tuy nhiên các sửa đổi cần phải đảm bảo được đầy đủ các nội dung chính như các quy định phía trên và không được trái với quy định của pháp luật dân sự và pháp luật nhà ở.
Bước 2: Thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Nếu bên chuyển nhượng hay bên bán là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định về luật kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng cần phải được công chứng hoặc chứng thực.
Quy định về hồ sơ đề nghị công chứng/ chứng thực gồm các thành phần sau:
- Số lượng hợp đồng: Lập thành 7 bản, trong đó 3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư, 1 bản để nộp cho cơ quan thuế, 1 bản lưu bên chuyển nhượng hợp đồng, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu và 1 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký với chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư.
- Trường hợp chuyển nhượng sang tên nhà đất từ lần thứ 2 trở đi thì phải kèm theo bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
- Trường hợp chuyển nhượng sang tên một hoặc một số nhà ở trong tổng các nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo bản hợp đồng gốc thì người bán cần phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phục lục hợp đồng mua bán nhà ở đã được ký với chủ đầu tư cho các nhà ở chuyển nhượng.
- Bản sao có chứng thực/ bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu của các loại giấy tờ như: Chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân/ hộ chiếu còn giá trị của cá nhân. Đối với tổ chức thì cần kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập của tổ chức đó.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về chứng thực, công chứng như:
- Tiến hành công chứng, chứng thực: văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo đúng thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3: Thực hiện kê khai thuế, phí, lệ phí
Để hoàn thành chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư cần thực hiện kê khai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân, nộp lệ phí trước bạ và chi phí.
Bước 4: Nộp hồ sơ và đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, chi phí, lệ phí, thì bên nhận chuyển nhượng cần phải nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Thành phần của hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận cần gồm các loại giấy tờ sau:
- 5 bản chính văn bản chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. Trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng
- Bản chính hợp đồng mua bán chung cư đã được ký kết với chủ đầu tư
- Biên lai nộp thuế hoặc các giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định
- Bản sao có công chứng hoặc bản sao và xuất trình kèm bản chính chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân/ hộ chiếu còn thời hạn để thực hiện đối chiếu.
Chủ đầu tư cần thực hiện xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ đầy đủ các giấy tờ sau:
- 2 bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư đã có xác nhận của chủ đầu tư. trong đó 1 bản của bên chuyển nhượng và 1 bản của bên nhận chuyển nhượng
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở được được ký với chủ đầu tư; Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở; Bản chính phục lục hợp đồng mua bán chung cư đã được ký với chủ đầu tư; Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.
- Biên lai nộp thuế hoặc các giấy tờ chứng minh được miễn thuế theo quy định của luật pháp.
Kết luận
Hy vọng qua bài viết này của chúng tôi đã giúp bạn đọc có thêm thông tin hữu ích và hiểu rõ được về các điều kiện, thủ tục, trình tự để chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán nhà chung cư.
Ngoài ra, nếu bạn đang muốn tìm kiếm các thông tin liên quan đến việc mua bán nhà đất như: Mua nhà nên trả tiền mặt hay chuyển khoản? Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án?…. thì hãy thường xuyên truy cập trang web của chúng tôi nhé! Chúc các bạn thành công!
